後巷屋10年發展歷程的核心結論是什麼? ——溫哥華後巷屋真相與分析之二

後巷屋自2009年至今已歷十年的發展過程,累積了四千多套的市場存量,無論在時間上還是數量上,均已具備相當的樣本條件,是做一個市場調研並得出一些關鍵的結論的時候了。以下數據來自於溫哥華市政府城市規劃與可持續發展部門於2018年向溫哥華市議會提交的相關報告。

溫哥華後巷屋十年發展的核心結論

  • 後巷屋正在成為溫哥華重要的出租房源組成部分,並且其絕大部分承載著租客正式住址的功能;
  • 人們選擇住在後巷屋,是因為後巷屋是一個在可負擔的前提下,可以盡可能地讓他們生活在一個更加靠近他們的家人、朋友、工作、學校以及便利的交通和其他生活設施的選擇;
  • 大多數擁有後巷屋的業主和居住在後巷屋的住客,對他們的後巷屋感到滿意;
  • 業主和住戶均表示希望增加後巷屋的允許建築面積。為了實現更好的內部空間配置以滿足宜居性,許多人都希望後巷屋能提供更多的存儲空間,以此使得其後巷屋居住環境更加方便和舒適;
  • 依據後巷屋業主的反饋,大多數後巷屋的開發成本低於300,000加幣並且在一年半內完成施工。

溫哥華後巷屋問題與改進的建議

  • 經過十年的發展歷程,隨著社區對後巷屋的認識與接受程度不斷加大,原來的後巷屋發展規則已經顯得陳腐不堪,不能滿足新形勢下的後巷屋規劃需要;
  • 人們普遍認為既有的後巷屋開發條例和規定過度嚴苛且複雜;站在全市綜合發展的視角上(例如能源效率,便捷性,停車和植被保護),需要對相關條例做出更加平衡的調整;
  • 過長後巷屋審核時間直接影響了後巷屋的開發成本,因此應該就後巷屋的審核程序做出檢討以利後巷屋的健康發展(注:這個問題已得到解決,溫哥華市府承諾在12週內完成審核);
  • 建築景觀審核(landscape review)被一直認為是令到後巷屋項目開發效率低下的根源之一;人們強烈希望市政府澄清並簡化這一過程(注:該程序已經在最新的後巷屋政策中得到了修正,並且調整了該審核步驟在整個項目中的審核次序);
  • 人們認為,更多的設計靈活性將有助於後巷屋建設者適應特定地形的挑戰,例如將單層和1.5層後巷屋的高度限制放寬,從而在不對鄰屋造成明顯影響的情形下,使得後巷屋更加宜居與符合規範(該提議已經在新例中得到了體現,高度在整體上增加了2呎)。
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